Darf ich meine Wohnung über AirBnB vermieten?

von Laura Benczak,
juristische Mitarbeiterin bei LEGAL CHAMBERS Kainz

Wenn die Eigentums- oder die Mietwohnung kurzzeitig zu touristischen Zwecken vermietet werden soll (z.B. über Internetplattformen wie Airbnb), ist aufgrund der Komplexität der derzeitigen Rechtslage eine rechtliche Beratung im Einzelfall jedenfalls zu empfehlen, um schwerwiegende Fehler zu vermeiden. Dieser Beitrag soll dabei helfen, die wichtigsten Gefahrenquellen zu erkennen und entsprechend richtig zu handeln.

Was muss ich berücksichtigen, wenn ich meine Mietwohnung vermieten möchte?

Will ein Mieter eine Mietwohnung vermieten, liegt eine Untermiete vor. Die Miete bzw. Untermiete ist eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Es darf kein Untermietverbot oder Ähnliches im Mietvertrag vereinbart worden sein, ansonsten ist dies vertrags- bzw. rechtswidrig. Das ist anhand des Mietvertrages im Einzelfall zu beurteilen. Da diese Regelungen oftmals nicht ganz klar sind, bietet es sich an, einen Rechtsanwalt zur Feststellung, ob ein Untermietverbot vorliegt, zu konsultieren. Dies insbesondere, da Verstöße gegen den vereinbarten Mietvertrag zu Unterlassungsklagen oder gar zur Kündigung des Vertrages durch den Vermieter führen können.

Neben dem Mietvertrag gibt es noch weitere rechtliche Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Die Untervermietung kann auch angesichts wohnungseigentumsrechtlicher, gewerberechtlicher und baurechtlicher Vorschriften nicht erlaubt sein. Näheres dazu im nächsten Absatz.

Was muss ich berücksichtigen, wenn ich meine Eigentumswohnung vermieten möchte?

Wohnungswidmung

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschränkt das Nutzungsrecht des Eigentümers, denn Widmungsänderungen im Wohnungseigentum bedürfen der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter. Die touristische Nutzung eines als „Wohnung“ gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts gilt als eine solche Widmungsänderung. Die Widmung ist im Wohnungseigentumsvertrag für das Objekt geregelt. In der Regel liegt eine Widmung für Wohnzwecke vor. Laut OGH (5 Ob 59/14h), ist die touristische Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 2 bis 30 Tagen eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung. Denn durch die hohe Frequentierung des Wohnhauses, die durch ständig wechselnde fremde Personen entsteht, kann eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Miteigentümer jedenfalls nicht ausgeschlossen werden. Jedoch ist eine einmalige kurzzeitige Vermietung oder die Vermietung während des eigenen Auslandsaufenthaltes rechtlich unbedenklich und bedarf keiner wohnungseigentumsrechtlichen Umwidmung. Da die Einholung einer Widmungsänderung ein gewisses fachliches Knowhow verlangt, empfiehlt es sich dazu, eine rechtliche Beratung einzuholen.

Verbote der Wiener Bauordnung

Weiters ist in Wien nach § 7a der Wiener Bauordnung (BO für Wien), der seit 22.12.2018 gilt, in Wohnzonen die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherrbergungszwecke gegen Entgelt bzw. die gewerbliche Nutzung, grundsätzlich nicht mehr zulässig. Der in der Wiener Bauordnung nicht klar definierte Begriff „gewerblich“ ist dabei nicht im Sinne der Gewerbeordnung 1994 zu verstehen. Es geht vielmehr, wie erwähnt, um die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke gegen Entgelt.

Gem. § 7a Abs. 3 letzter Satz BO für Wien stellt die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherrbergungszwecke keine Tätigkeit dar, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird, weswegen sie unzulässig ist. Die nur gelegentliche Vermietung einer Wohnung stellt eine Tätigkeit dar, die zwar nicht unmittelbar zu Wohnzwecken dient, jedoch üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird. Daher sind grundsätzlich jene Fälle unbedenklich, in denen Wohnungen nicht regelmäßig – sondern nur gelegentlich – vermietet werden, wobei dabei die eigene Nutzung zu Wohnzwecken offensichtlich überwiegen muss. Folglich ist beispielsweise die kurzzeitige Vermietung von Wohnräumen während des Urlaubs auch in den Wohnzonen erlaubt.

Meldepflicht nach dem Meldegesetz 1991

Es gibt gem. § 2 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 3 Meldegesetz eine Meldepflicht für Inhaber von gewerblichen und privaten Beherbergungsbetrieben (auch Privatzimmervermietungen wie z.B. AirBnB). Diese müssen gem. § 10 Abs. 1 MeldeG ein Gästeverzeichnis führen: Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden nach seinem Eintreffen durch Eintragung in ein Gästeverzeichnis angemeldet und bei seiner Abreise entsprechend wieder abgemeldet werden. Das Gästeverzeichnis kann in elektronischer Form oder in Papierform geführt werden. Dieses muss laufend nummeriert werden und 7 Jahre ab dem Zeitpunkt der letzten Eintragung aufbewahrt werden.

Meldung statistischer Daten

Gem. § 6 Abs. 1 i.V.m. § 5 Tourismus-Statistik-Verordnung 2002 (Verordnung (EU) Nr. 692/2011 über die europäische Tourismusstatistik und zur Aufhebung der Richtlinie 95/57/EG, ABl. Nr. L 192 vom 22.07.2011 S. 17) sind gewerbliche und auch private Beherbergungsbetriebe (auch Personen, die privat eine Wohnung beziehungsweise ein oder mehrere Zimmer in einer Wohnung für touristische Zwecke vermieten gem. § 2 Abs. 1 Z 3 VO) verpflichtet, monatlich die Zahl ihrer Gäste und deren Übernachtungen an die Gemeinde zu übermitteln. Diese Daten können nach abgeschlossener Registrierung über ein Online-Formular übermittelt werden.

Gewerbeberechtigung

Wer eine Wohnung für touristische Zwecke vermietet, braucht eventuell eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe. Das hängt jedoch vom konkreten Einzelfall ab.

Jedenfalls keine Gewerbeberechtigung ist notwendig, wenn es sich um eine Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung handelt. Dies bereitet oftmals Schwierigkeiten bei der Auslegung. Das Konsultieren eines Rechtsanwaltes ist hier jedenfalls zu empfehlen.

Steuern und Ortstaxe

Einnahmen aus der Beherbergung können der Einkommensteuer und der Umsatzsteuer unterliegen. In jedem Bundesland sind die Regelungen betreffend die Ortstaxe unterschiedlich. In Wien müssen alle Vermieter von Beherbergungen die Ortstaxe von den Gästen einheben und an den Magistrat abführen. Daher unterliegen auch Inhaber privater Wohnungen, die über eine Internetplattform für touristische oder andere Zwecke kurzfristig vermittelt werden, dieser Pflicht. Ein Zuwiderhandeln ist strafbar. Hier empfiehlt es sich, neben dem Rechtsanwalt auch einen Steuerberater heranzuziehen, der die steuerrechtlichen Belangen abklärt.

Kontakt

Da die Rechtsfragen teilweise sehr kompliziert sind und stark vom Einzelfall abhängen, empfehlen wir dringend, vor der geplanten Vermietung einen Rechtsanwalt zu konsultieren.

Für Rückfragen stehen Ihnen Frau Laura Benczak sowie Herr Dr. Thomas Kainz jederzeit gerne zur Verfügung. Sie erreichen uns Montag bis Donnerstag, von 9:00 Uhr bis 18:00 Uhr, und Freitag, von 9:00 Uhr bis 17:00 Uhr unter der Telefonnummer +43 1 890 66 28 oder jederzeit per E-Mail an office@legal-chambers.at.

LEGAL CHAMBERS Kainz
Rechtsanwalt Dr. Thomas Kainz, LL.M.
Universitätsring 12
A-1010 Wien
Tel.: +43 1 890 66 28
E-Mail: office@legal-chambers.at

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